Os avanços tecnológicos estão presentes em todos os segmentos de nosso cotidiano, seja na saúde, na segurança pública, na educação e também no mercado imobiliário.
A tokenização imobiliária, um fenômeno que já impacta significativamente o mercado de imóveis, é um claro exemplo disto.
O proprietário de um imóvel pode, por exemplo, dividi-lo em tokens que representem frações do bem para futura locação. Assim, os titulares dos tokens terão direitos sobre o imóvel na proporção de sua fração: nesse caso, o direito de alugar uma fração do imóvel e de receber o aluguel correspondente.
Esta é apenas uma das hipóteses possíveis, como veremos adiante.
O artigo de hoje foi adaptado do blog do parceiro da Valle Ribeiro, o escritório de advocacia Lage e Portilho Jardim. De forma bem simples e completa vamos explicar o que é a tokenização imobiliária e como ela veio para revolucionar o mercado de imóveis.
Tokenização
Um token é a representação de um ativo digital. Logo, a tokenização é, justamente, a vinculação de bens, créditos e direitos a um ambiente virtual.
Qualquer bem com valor determinado ou determinável pode ser passível de tokenização.
O proprietário de um ativo que existe no mundo real (um imóvel, por exemplo) pode emitir tokens que correspondam a uma fração daquele bem/direito, colocando esses tokens à disposição do mercado para negociação em um ambiente virtual seguro, estruturado a partir da tecnologia Blockchain. Desse modo, qualquer transação feita com cada um dos tokens gerados será única e irrepetível, o que representa uma garantia para os titulares daqueles tokens de que eles são os únicos donos daquela fração.
E quais são as grandes vantagens disso?
Uma primeira delas é a alta e imediata liquidez dos tokens, que podem ser transacionados e vendidos livremente, desde que a transação ocorra em uma plataforma confiável.
Além de célere, esse processo não possui intermediação de uma entidade central, como uma Bolsa de Valores ou um Banco Central, portanto, terá, necessariamente, menos custos.
Para entender melhor sobre a segurança das plataformas e outros conceitos como Blockchain, Criptoativos, Sharing economy, Smart contracts e Exchanges, acesse o artigo original.
Tokenização imobiliária
Compreendido o conceito de Tokenização, passemos agora à tokenização de imóveis, especificamente. Esse processo ocorre o proprietário do bem e os adquirente/investidores.
De um lado, existe um proprietário que deseja dividir seu imóvel, seja para fins de investimento ou para venda/permuta, em tokens que corresponderão a uma fração do bem.
De outro lado, existe a figura do adquirente/investidor que possui interesse na aquisição de alguma ou algumas dessas frações.
É importante destacar que a tokenização imobiliária não é o mesmo que a aquisição de quotas de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), figura regulada pela Lei 8.668/1993 e sujeita à fiscalização da CVM. Como já dissemos, não exista a intermediação de uma entidade central nas operações de Tokenização.
Vejamos alguns exemplos práticos:
- Primeira hipótese:
O proprietário de um imóvel (independentemente de este já estar edificado ou de se tratar de uma construção futura, “na planta”), deseja emitir tokens que corresponderão a frações do bem para futura locação.
Uma vez emitidos em uma plataforma eletrônica confiável, esses tokens serão colocados à negociação e as transações serão efetivadas com a utilização da tecnologia Blockchain, sendo gerado o respectivo smart contract.
Para ilustrar:
A partir disso, o titular do token, ao pagar por este, passará a ter direitos sobre o imóvel na proporção de sua fração (no exemplo acima, o direito de alugar uma fração do imóvel e de receber o aluguel correspondente).
- Segunda hipótese:
O proprietário de um imóvel emitirá tokens de forma periódica para que os adquirentes comprem o bem conforme a sua possibilidade (no exemplo considerado, emissão de tokens que representam 25% do imóvel a cada 12 meses).
Se um mesmo adquirente desejar se tornar o proprietário exclusivo do bem, ele poderá fazê-lo após o decurso desse prazo, adquirindo paulatinamente as participações tokenizadas.
- Terceira hipótese:
É possível que não haja vinculação direta entre o imóvel físico e o token emitido.
Essa foi a situação que originou a redação do Provimento n° 38/2021, da Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em caso que envolveu um token permutado em operação regulada por smart contract pela plataforma Ethereum, com a suposta segregação entre o direito de propriedade do bem real (da 66 Gestão Patrimonial Ltda.) e o direito de propriedade digital desse mesmo bem (da Netspaces Propriedades Digitais Ltda).
A partir desta transação, a Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul passou a exigir, para operações envolvendo tokenização de imóveis com a lavratura de escritura pública:
- O conhecimento prévio das partes acerca do conteúdo econômico dos tokens, indicado o seu valor;
- A ausência de representação no token de direitos sobre o imóvel permutado;
- A necessidade de razoável equivalência econômica entre os criptoativos e os imóveis envolvidos na operação;
- A ausência de menção ao endereço, localização ou descrição do imóvel, de forma a demonstrar que não há vinculação direta entre o token e o bem;
- Necessidade de comunicação da transação envolvendo criptoativos ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF, como prevê o Prov. 88/19 do Conselho Nacional de Justiça.
Conclusão
O que se percebe ao analisar essas hipóteses de tokenização imobiliária é que ainda não há uma regulação exaustiva e geral dessas operações, nem jurídica e nem do ponto de vista notarial e registral.
Haverá um longo caminho a ser percorrido para que haja, além da segurança financeira das operações – que é garantida pela tecnologia Blockchain –, segurança jurídica e instrumentos coercitivos eficientes para permitir que essa nova modalidade de atuação no mercado imobiliário continue avançando.
Porém, já há gente ganhando dinheiro com a tokenização imobiliária Brasil afora. Ela tem representado ótimas oportunidades de ganhos, investimentos e visibilidade para aqueles que se atreveram a estar na vanguarda desse movimento.
Se você ainda tem dúvidas sobre o assunto, não deixe de ler o artigo original ou de entrar em contato com o Lage e Portilho Jardim.
