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Patrimônio de Afetação – A segurança do comprador de imóvel na planta

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Você já escutou falar em patrimônio de afetação? O nome pode parecer difícil, mas mostraremos neste post, adaptado do artigo publicado no blog do escritório de advocacia Lage e Portilho Jardim, parceiro da Valle Ribeiro, que o patrimônio de afetação é na verdade bem simples, sendo um dos maiores aliados do comprador de imóvel na planta.  

Seja para realizar o sonho da casa própria ou como uma opção de investimento, a aquisição de um imóvel é uma escolha segura e rentável no Brasil. 

E a compra de um imóvel na planta pode trazer diversas vantagens, como a negociação das condições de pagamento, o longo prazo para amortização do preço, a valorização imediata do seu investimento e a possibilidade, em alguns casos, de escolher os acabamentos e personalizar o apartamento.  

Contudo, alguns cuidados devem ser tomados antes de fechar o negócio, pois além de envolver grandes valores, existem diversas variáveis que podem afetar a construção.  

Pode ocorrer, por exemplo, o descumprimento do prazo definido no contrato para a entrega do imóvel ou a falta de mão de obra qualificada e de materiais no mercado, comuns nos momentos de valorização do mercado imobiliário.  

Também é normal nesses momentos de aquecimento do mercado imobiliário a proliferação de “incorporadores” de pequeno porte, muitas vezes sem qualificação técnica ou conhecimento do mercado.  

Quem nunca escutou falar do “tio do conhecido de um amigo”, que tinha um pequeno lote e, no impulso do mercado aquecido, decidiu “incorporar” um prédio no local? 

Por isso, é muito importante se informar sobre a empresa que está construindo e vendendo o imóvel e se atentar aos detalhes do empreendimento, mas a mais importante característica de uma incorporação segura é a existência do patrimônio de afetação.  

Se você não sabe do que estamos falando, mas quer garantir a segurança do seu investimento, continue lendo que vamos explicar tudo!  

O que é patrimônio de afetação? 

O patrimônio de afetação é a separação dos ativos (terreno e construção) e receitas de venda das unidades autônomas de um empreendimento em relação ao patrimônio pessoal da incorporadora.  

O efeito da averbação do patrimônio de afetação em uma incorporação é garantir que todos os recursos recebidos pela incorporadora em razão daquele empreendimento só possam ser utilizados exclusivamente nele, impedindo, portanto, o desvio de receitas para, por exemplo, terminar as obras de outro prédio de responsabilidade da incorporadora.  

Em outras palavras, o patrimônio de afetação assegura que todas as receitas auferidas pela incorporadora com a venda das unidades autônomas de um empreendimento, até se alcançar o montante necessário à conclusão integral das obras, serão obrigatoriamente utilizadas naquele empreendimento específico. 

Dessa forma, o patrimônio de afetação é uma garantia aos compradores de imóveis na planta de que eles irão receber o imóvel comprado, mesmo que a incorporadora venha, por exemplo, a declarar falência durante as obras, pois o dinheiro investido e alocado não poderá ser utilizado por ela para outras finalidades e nem poderá ser penhorado pelos seus credores (a não ser que a dívida seja relacionada ao próprio empreendimento). 

Previsão Legal

O patrimônio de afetação está previsto na Lei 10.931/2004, e é constituído através de uma simples averbação na matrícula do terreno, no Cartório de Registro de Imóveis em que ele estiver registrado. 

Uma vez averbado, o patrimônio de afetação não pode ser desfeito e sequer pode ser modificado, tornando a garantia muito segura aos compradores.  

Entretanto, a afetação patrimonial não é obrigatória, de modo que os adquirentes dos imóveis devem procurar saber se a garantia existe no empreendimento no qual pretendam investir

Comissão de representantes e fiscalização 

Em empreendimentos com afetação patrimonial existe também a figura da Comissão de Representantes, formada por três membros eleitos pelos adquirentes de unidades autônomas. 

A Comissão de Representantes representará os interesses de todos os compradores frente à incorporadora e à construtora do empreendimento (quando forem empresas distintas). As suas funções são de fiscalizar a condução da obra e a utilização do patrimônio afetado. 

Além disso, em caso de inadimplência ou falência da incorporadora, é a Comissão de Representantes que assume a gestão do empreendimento para concluir as obras. Portanto, esta é mais uma forma de assegurar que a garantia prevista pelo patrimônio de afetação seja efetiva e ocorra na prática. 

Conclusão

Portanto, se você está pensando em comprar um imóvel na planta, já sabe que deve procurar saber se o empreendimento está protegido pelo patrimônio de afetação

Busque conhecer melhor o empreendimento no qual pretende investir, especialmente por causa dos altos valores envolvidos em negócios imobiliários.  

Construtoras e incorporadoras sérias sempre tentarão garantir a conclusão das obras e a entrega dos imóveis dentro do prazo previsto em contrato, mas, se você comprou um imóvel em um empreendimento com patrimônio de afetação averbado, não precisará se preocupar tanto com a situação financeira da incorporadora ou mesmo com a evolução da obra

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