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ITBI: entenda quando este imposto é devido e como se planejar

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Ter clareza sobre todos os custos na hora de comprar um imóvel é muito importante para não ter surpresas desagradáveis. Você sabe quais são eles? 

O conteúdo de hoje é justamente sobre o ITBI, imposto incidente sobre a transferência de bens imóveis. Mais uma vez, trazemos um conteúdo adaptado do blog do parceiro da Valle Ribeiro, o escritório de advocacia Lage e Portilho Jardim

Para entender o que é e como funciona o ITBI, como o imposto é calculado, as hipóteses nas quais é possível não pagá-lo, quem é o responsável pelo pagamento, a forma de cobrança do ITBI nas aquisições de imóveis na planta, dentre outros, continue lendo! 

Conceito de ITBI 

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal que incide em operações onerosas de transferência de imóveis: de compra e venda, permuta ou integralização de capital em uma pessoa jurídica, neste último caso quando a referida pessoa jurídica tiver a atividade imobiliária como principal. 

Ele possui a finalidade de obter recursos financeiros para os municípios e é cobrado pelo pressuposto de que se alguém está desembolsando um valor para adquirir um imóvel, existe a capacidade de pagar o tributo. 

Base legal 

O ITBI está previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal, que traz os parâmetros a serem seguidos pelos municípios para a cobrança. 

O imposto era originalmente estadual, o que justifica a sua previsão pelo Código Tributário Nacional (CTN – Lei 5.172/1966), a partir do artigo 35, ser diferente do que consta na Constituição. Contudo, a Constituição se sobrepõe ao Código Tributário, de forma que os municípios devem respeitar os parâmetros constitucionais ao redigir a sua própria legislação municipal e seguir as previsões do CTN sobre os assuntos mais específicos, não tratados na Constituição.  

E dentre esses parâmetros podemos destacar: 

– a progressividade em razão do valor do imóvel: quanto maior o valor do imóvel, maior poderá ser a alíquota do imposto; 

– a possibilidade de adoção de alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do bem: a zona do imóvel e se ele é residencial ou comercial; 

– a imunidade na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (até o limite do capital social a ser integralizado) e na transmissão ocorrida em virtude de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica: nestes casos a cobrança é proibida, a não ser que a atividade preponderante da empresa seja for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis. 

Como o ITBI é calculado? 

Cada município determina a alíquota, que será o percentual aplicado sobre a base de cálculo, que geralmente é o valor constante do cadastro imobiliário do município (e não necessariamente o valor da negociação). 

Por esse motivo é comum que a base de cálculo do ITBI seja bem acima do real valor de mercado do imóvel. 

Por outro lado, também pode ocorrer da legislação municipal prever que a base de cálculo a ser considerada seja de 1/3 ou 2/3 do valor do imóvel. Ou até mesmo que haja a isenção em alguns casos, como em programas habitacionais ou aquisição do primeiro imóvel próprio, até um determinado valor ou feita por famílias com uma determinada renda mensal. 

Quem deve pagar? 

Qualquer pessoa envolvida na operação de transferência de um imóvel pode ser o contribuinte do ITBI, como prevê o artigo 42 do Código Tributário Nacional. Assim, a legislação municipal deve definir, mas o mais comum é que o tributo seja pago pelo comprador. 

ITBI de imóvel “na planta” 

E como funciona o pagamento do ITBI nas aquisições de imóveis que ainda não estão prontos (“na planta”)? 

Nestes casos, é comum surgir a dúvida sobre qual seria a base de cálculo para o imposto: se a fração ideal do terreno efetivamente adquirida pelo comprador ou o imóvel futuro, o produto final a ser recebido, conforme anunciado pela incorporadora ou construtora

Não existe resposta pronta para esses casos, pois depende da legislação de cada município. Inclusive, grande parte das discussões administrativas e judiciais acerca do ITBI tratam do assunto. 

Diante das controvérsias, é indicado procurar uma construtora ou incorporadora experiente, que já saiba lidar com essas situações, além de uma boa assessoria jurídica, garantindo uma cobrança justa do ITBI nas aquisições de imóveis na planta. 

Conclusão 

O pagamento do ITBI é algo esperado na vida da população economicamente ativa, pois o ato de comprar e vender um imóvel, seja para aquisição da casa própria ou como uma forma de investimento, faz parte da história de muitas famílias brasileiras. 

Portanto, entender um pouco mais sobre esse importante imposto e saber em que circunstâncias deve ser buscada ajuda profissional pode garantir a realização de bons negócios e evitar surpresas desagradáveis na hora de colocar no papel os custos de um investimento em bens imóveis. 

Se você ainda tem dúvidas sobre o assunto, não deixe de ler o artigo original ou de entrar em contato com o Lage e Portilho Jardim

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